SBTI: AI-tool helpt gemeenten bij identificeren geschikte gebouwen en gebieden

Transformatie is hard nodig

Om het woningtekort weg te werken moeten er jaarlijks zo’n 100.000 nieuwe woningen worden opgeleverd. Transformatie van leegstaande niet-residentiële gebouwen naar woningen is een niet te negeren instrument in deze enorme woningbouwopgave en een aantrekkelijke aanvulling op nieuwbouw. Door transformatie wordt namelijk ook leegstand en verpaupering tegengegaan.

Het is duurzamer dan nieuwbouw, met een besparing op materialen en emissies. Waardevol erfgoed blijft behouden, en vaak zijn de benodigde infrastructuur en omgevingsvoorzieningen al voorhanden. Om die redenen heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) in 2022 het Nationale Transformatieplan opgesteld, met als doel het aantal woningtransformaties te vergroten en te versnellen. VRO schat in dat tot wel 15% van de te realiseren woningen uit transformatie kan voortkomen.

Potentieel beter benutten

Sinds de piek in 2018 en 2019 zien we dat het aantal woningtransformaties in Nederland is teruggelopen tot nu zo’n 8.500 per jaar. Dat heeft meerdere oorzaken. De meest aantrekkelijke gebouwen zijn vaak al door projectontwikkelaars aangepakt. Toch is er in de meeste gemeenten nog volop potentieel. Alleen moeten we wellicht breder kijken, naar kantoorlocaties, bedrijventerreinen, winkelstraten- en gebieden, maatschappelijk vastgoed en erfgoed.

Dat vraagt om een bredere blik en kennis van de markt: wat staat er leeg, en wat gaat er leegkomen? Bij kleinere gemeenten ontbreekt vaak de capaciteit om de minder voordehand liggende objecten te identificeren. Hoe identificeer je de geschikte gebouwen en gebieden? Welke data gebruik je en hoe destilleer je hier de juiste inzichten uit?

Tool geeft inzicht

Om gemeenten te stimuleren het transformatiepotentieel beter te benutten, heeft VRO de Versnellingsagenda Transformatie opgesteld. TNO geeft direct invulling aan deze agenda met de ontwikkeling van Smart Building Transformation Identifier (SBTI). Met behulp van AI helpt deze tool gemeenten om nauwkeurig het transformatiepotentieel te bepalen op basis van uiteenlopende databronnen.

Uit de fijnmazige transformatiedata van gemeenten kunnen op basis van gebouwkenmerken, succesfactoren worden bepaald voor specifieke typen gebouwen. Ook worden omgevingsfactoren meegewogen, zoals OV-ontsluiting en nabijheid van voorzieningen. Andere waardevolle bronnen zijn de CBS-leegstandsmonitor, Kadastergegevens en Funda.

Basis voor proactief beleid

Het resultaat is dat gemeenten straks een kaart zien, die tot op wijkniveau inzicht geeft in het transformatiepotentieel. Zowel op gebouw- als gebiedsniveau. Gemeenten kunnen deze locaties vervolgens zelf verder onderzoeken met aanvullende data.

Deze tool stelt gemeenten in staat om actief beleid te ontwikkelen rond leegstand en transformatie. Het instrument laat zien waar in de regio potentieel zit en stimuleert gemeenten om proactiever met leegstand aan de slag te gaan. In de toekomst kan de tool mogelijk ook leegstand voorspellen, bijvoorbeeld op basis van het energieverbruik en dataverkeer in gebouwen.

Toekomstvisie

Het Rijk krijgt met de tool zicht op het landelijke transformatiepotentieel. Enerzijds wordt kennis opgebouwd over welke gebouwcategorieën kansrijk zijn voor transformatie. Anderzijds wordt zichtbaar waar dit soort gebouwen nog niet worden getransformeerd, waardoor het Rijk beter kan bepalen waar extra stimulering nodig is.

Hoewel SBTI in de eerste plaats wordt ontwikkeld om het transformatiepotentieel beter te benutten, kan dit model in de toekomst ook breder worden ingezet voor het verkrijgen van woningmarktinzichten, zoals doorstromingsvraagstukken.

Blijf betrokken bij dit project

De SBTI tool is nog volop in ontwikkeling. Momenteel werkt TNO nauw samen met VRO en drie gemeenten (Amsterdam, Den Haag en Ede) om de gebruikerseisen en -wensen in kaart te brengen en te bepalen welke data hiervoor nodig zijn.

Het doel van deze fase is om samen tot een proof of concept te komen, waarmee een grotere groep gemeenten eerste ervaringen op kan doen. De toegevoegde waarde van SBTI zit in de samenwerking tussen gemeenten, om gezamenlijk een tool te ontwikkelen waar alle gemeenten, groot en klein, van profiteren. Daarom komen we bij TNO graag in contact met gemeenten die via onze klankbordgroep een waardevolle bijdrage aan de ontwikkeling van de tool willen leveren.